Eminent Domain Nasıl Çalışır?

Çocukluğunuzu sadece bir şerit alışveriş merkezi veya genişletilmiş yolla değiştirildiğini bulmak için ziyaret ettiyseniz, o zaman seçkin alanın etkilerini yaşıyor olabilirsiniz . ABD Anayasasına yapılan Beşinci Değişiklik ile desteklenen devlet hükümetiniz, hem özel hem de kamuya Kredi hesaplama ait tüm mülkler üzerindeki güce sahiptir. Bu güçle hükümetin evinizi veya işinizi alması, gerçeğe uygun bedelini ödemesi ve kamuya kullanım için onu yitirmesi hakkı geliyor. Bu tipik olarak, evinizin veya işinizin üzerinde bulunduğu arazide yollar, adliyeler, okullar ve yardımcı tesislerin inşa edilebileceği anlamına gelir. Ayrıca, topluluğa yararı olan özel ticari gelişim anlamına da gelebilir.

Beşinci Değişiklik, özel mülkün yalnızca tazminatsız kamu kullanımı için alınamayacağını belirtmektedir. Bu, özel arazinin, adil bir şekilde tazmin edildiği sürece, arazi sahibinin rızası olmadan kamuya açık olarak kullanılabileceğini tespit eder. Seçkin alanın ilk günlerinde, büyük ölçekli kamu işleri operasyonlarını desteklemek için kullanılmıştır. II. Dünya Savaşı'ndan sonra gelişen otoyol sistemi , hükümetin ülkenin iyiliği için gerekli gelişmeyi gerçekleştirmek için seçkin alan adını kullanmasının iyi bir örneğidir.

1980'lerin başlarında, bir Michigan Yüksek Mahkemesi'nin kararı, 1000'den fazla ev ve 600 işletmenin bir General Motors otomobili tesisine yol açmak için yıkılmasına izin verdi. Bitkinin inşa edildiği kasaba, ekonomik bom geliştiricilerinin beklenmediğini tecrübe etmedi. Sadece "çok az, çok geç" bir karar olarak düşünülebilecek olan yüksek mahkeme , GM kararını evlerin ve işyerlerinin yıkılmasından yirmi yıl sonra tersine çevirdi [kaynak: PBS ].

Son yıllarda, hükümetin "kamu yararı için" ne tanımladığı konusunda çok fazla tartışma oldu. Okullar, yollar ve mahkemeler için seçkin alanların kullanılması, kınamak ve perakende satış alışveriş merkezleri inşa etmek isteyen geliştiricilere yol açtı. Yargıtay kamu yararına daha da geniş kapsamlı tanımları önünü açıyor bir dönüm noktası kararı ağırlığını koydu.

Bu makalede, seçkin alan sürecini öğreneceğiz ve bu güçlerin son zamanlardaki bazı ihlallerini inceleyeceğiz.

Seçkin alanın yasal süreci kınama olarak adlandırılır ve devlete göre değişir - ancak temel adımlar benzerdir. Yerel yönetim , bir arazi parseline veya bir binaya ihtiyaç duyduğuna karar verdiğinde, bir satış fiyatını müzakere etmek için mal sahibiyle iletişim kurar. Bu noktada sürecin alabileceği üç farklı yol var:

Mülk sahibi satış ve fiyat ile aynı fikirdeyse, o zaman devlet ödeme yapar ve arazi sahibi tapudan vazgeçer. Bu basit bir yoldur ve genellikle yol daha az seyahat eder.

Birçok kez mülk sahibi satış fiyatı ile aynı fikirde değil. Bu durumda, iki taraf “adil değer” in kurulduğu bir duruşmaya ilerler. Avukatlar ve değerleme uzmanları katılır ve mal sahibi, bir jüri kararını vermesini isteyebilir.

Bazen mülk sahibi tamamen satışı reddeder. Bu olduğunda, hükümet bir mahkeme eylemi düzenler ve duruşmanın kamuya bildirilmesini kabul eder. Duruşmada, hükümetin, satışı müzakere etmeye çalıştığını ve devralmanın kamuya açık olduğunu kanıtlaması gerekiyor. Devlet kazanırsa, Kredi hesaplama değerleme uzmanı adil piyasa değeri oluşturur ve mülk sahibi ödenir ve tahliye edilir. Her iki tarafın da karara itiraz hakkı vardır .

Hükümetin toprağa ihtiyacı olduğunda, bu bir alma olarak adlandırılır . Birkaç farklı kategoriler vardır. Bir tam alma tüm özellik satın alındığında olduğunu. Ancak bazen mülkün sadece bir kısmına ihtiyaç vardır. Bu, kısmi bir kullanımın kullanılabileceği anlamına gelir . Bu durumda, mal sahibinin değerinin yanı sıra kalan malın devalüe edildiği tutar için tazminat ödenmesi gerekir. Mülkiyet sınırlı bir süre için kullanılıyorsa, geçici bir işlem gereklidir. Mal sahibi, geçici işlemden kaynaklanan herhangi bir zarar için ödenir, ancak süreç boyunca sahibi kalır. Bir kamu işleri projesine bitişik özel arazinin kullanılması, geçici olarak uygulanabilecek bir yöntemdir. Son kategori deniryol hakkı veya irtifak hakkı . Teknik olarak, bu, birinin başkasının mülkünden yararlanabilmesi için genel hak anlamına gelir - ancak bu durumda, genellikle bir karayolu veya kamu hizmeti için arazinin kullanılması anlamına gelir. Mülk sahibi bir elektrik direği veya yol için alınan araziyi kullanmayı sürdürür, ancak mülkiyeti verir.

Bir işletme sahibi kiraladığı bir binadan zorlandığında, hâlâ tazminat hakkı vardır. Tipik olarak, kiracının değeri, kiracı tarafından yapılan iyileştirmelere ek olarak ödenir. Kiracı ayrıca, hareket nedeniyle kaybedilen iş miktarını ödemeyi isteyebilir.

Bir sonraki bölümde, bazılarının Yüksek Yetkili Mahkemeye, bazılarının seçkin alan istismarının yolunu açtığını söyleyen bir karara bakacağız.

Eminent Domain Abuses

Ambassador Hotel, 1950'lerde Hollywood'un seçkinliğine ev sahipliği yaptı, sekiz Oscar Ödül şovuna ev sahipliği yaptı ve Robert Kennedy'nin suikastının görüntüsünü aldı.  Landmark otel 2006 yılında seçkin alan nedeniyle yıkıldı.

Ambassador Hotel, 1950'lerde Hollywood'un seçkinliğine ev sahipliği yaptı, sekiz Oscar Ödül şovuna ev sahipliği yaptı ve Robert Kennedy'nin suikastının görüntüsünü aldı. Landmark otel 2006 yılında seçkin alan nedeniyle yıkıldı.

Son yıllarda, hükümetin seçkin alan adı altında arazi edinme gücü ateş altında kalmıştır. "Kamu kullanımı" tanımı, potansiyel olarak daha fazla vergi geliri yaratabilecek herhangi bir projenin dikkate alındığı bir noktaya kadar uzatılmıştır. Bu durumda, New London kenti, Conn., Bir ofis kompleksi inşa etmek için birçok ev ve işyerinde yıkıldı. 5-4 hükümeti, alışveriş merkezlerini, otelleri, kınamakları veya sağlık kulüplerini de içeren bir fayda olarak gördükleri her şeyi inşa etmek için evleri veya işletmeleri yıkmaya uygun yerel yönetimlere yeni bir güç verdi. Zengin geliştiriciler için bir zafer ve ev sahipleri için bir yenilgi oldu. Otuz dört eyalet, kamu kullanımının kabul edildiğini daha açık bir şekilde Kredi hesaplama tanımlayan veya kısıtlayan önlemler alarak karara tepki gösterdi

Lakewood, Ohio, sakinleri hükümeti pahalı nehir kıyısı mülkiyeti inşa etmek için evlerine girmeye kalkıştığında savaştılar. Lakewood belediye başkanı, toplumun güçlendirilmiş bir vergi tabanı olmadan yaşayamayacağını savundu. Elli beş ev, dört apartman ve 12 işletme "yıkılmış" olarak kabul edildikten sonra yıkılma tehdidi altındaydı . Hükümet üç yatak odası, iki hamamı, merkezi iklimlendirme yapmayan herhangi bir eve karar verdi.ve ekli iki araba garajı bu tanımın altına düştü. Yerliler, bu şartlarda evlerinin sevk edildiğinden öfkelendiler. Televizyon haberi "60 Dakika" araştırması yaptı ve belediye başkanının evinin bile bu şartlara uymadığını tespit etti. Belediye oybirliği ile oylamayı reddetti ve aynı zamanda belediye başkanının görevden alınmasında da başarılı oldu

Mesa'daki bir işletme sahibi, Ariz., Aynı zamanda savaştı ve onun seçkin alan davası kazandı. Bir fren ve tamir atölyesinin sahibi, babasının yerine bir Yeraltı Donanımı almak isteyen yerel bir politikacı tarafından işe başlamıştı. Donanım deposu sadece birkaç blok ötedeydi, ancak otomobil mağazasının çalıştığı genişleme için daha fazla arazi vardı. Pazarlamak için oto dükkana gitmek yerine, hırdavat dükkânı sahibi, mülkiyeti almasını ve ona satmasını istemek için doğrudan Mesa Şehri'ne gitti. Fren dükkanı ahibi toprağını tuttu ve Arizona Temyiz Mahkemesi onun lehine karar verdi

Başarılı olmayan bir dava New York'ta, Times Meydanı'ndan sadece birkaç blok uzaklıkta idi. New York Times için yeni bir merkez kurmak amacıyla bir köşe binası seçilmiştir. New York eyaleti bloğu "yıkılmış" ilan etti ve gazete devi lehine karar verdi . Sahibi, ailesinin 100 yıldan uzun bir süredir sahip olduğu binayı terk etmeye zorlandı

Bir hükümet yetkilisi kapınıza belli bir alandan geliyorsa, ev sahibi olarak haklarınızı bilmeniz önemlidir. Kale Koalisyonu ve Doğal Haklar gibi gruplar ev sahiplerini eğitmeye ve seçkin alan istismarına karşı savaşmaya yardımcı oluyor.

Seçkin alan hakkında daha fazla bilgi edinmek için lütfen aşağıdaki sayfadaki bağlantılara bakın.